Giá đất được hình thành bởi sự tác động qua lại và ảnh hưởng lẫn nhau của ba mặt là hiệu quả, tính khan hiếm tương đối và yêu cầu hữu hiệu, mà những nhân tố này lại luôn luôn ở thế biến động, định giá đất cần phân tích tỷ mỷ điểm này và phán đoán chính xác xu hướng biến động, hiểu biết các nhân tố cấu thành giá cả đất đai và sự tương tác giữa các nhân tố, mới có thể định giá chính xác. Trước khi chúng ta nghiên cứu về phương pháp định giá, đầu tiên cần nắm vững nguyên tắc cơ bản của định giá đất đai, lấy đó làm kim chỉ nam, phân tích cẩn thận các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả đất đai, sử dụng một cách linh hoạt các phương pháp định giá đất đai, đưa ra những phán đoán phù hợp đối với giá cả đất đai.
Các nguyên tắc cơ bản trong định giá đất trước hết được hiểu đó là những nguyên tắc kinh tế, chúng có liên quan mật thiết tới học thuyết kinh tế và thường được thừa nhận có ảnh hưởng trực tiếp đến quan niệm hiện đại về giá thị trường. Sau nữa cũng cần phải nhấn mạnh rằng những nguyên tắc này rất ít khi được xem xét một cách riêng rẽ mà người ta thường sử dụng các nguyên tắc này trong mối liên quan chặt chẽ với nhau, bởi vì chúng luôn đi với nhau và bổ sung cho nhau.
Trong nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường, việc định giá đất tuân thủ theo các nguyên tắc cơ bản sẽ được trình bày dưới đây:
1. Nguyên tắc thay thế
Căn cứ vào quy luật vận động thị trường, trong cùng một thị trường hàng hóa, khi hàng hóa hoặc hiệu quả cung cấp dịch vụ giống nhau hoặc tương tự như nhau thì hàng hóa có giá thấp nhất sẽ thu hút nhu cầu cao nhất. Khi có hai loại hàng hóa trở lên có tính thay thế hoặc dịch vụ cùng tồn tại thì giá cả hàng hóa hoặc dịch vụ phải chờ sau khi so sánh và phân tích ảnh hưởng lẫn nhau mới quyết định. Giá đất cũng tuân thủ quy luật thay thế. Giá cả của một thửa đất nào đó chịu sự ràng buộc với giá cả thửa đất có giá trị sử dụng tương đồng cùng loại hình có khả năng thay thế nó. Nói cách khác giữa những thửa đất tương đồng về giá trị sử dụng, có khả năng thay thế nhau sẽ ảnh hưởng lẫn nhau và cạnh tranh làm cho giá ràng buộc lẫn nhau theo hướng dần tới đồng nhất. Như vậy nguyên tắc thay thế trong định giá đất có thể khái quát như sau:
(1) Mức giá cả đất đai được quyết định bởi giá cả của đất đai có tính thay thế với tính chất tương đồng;
(2) Mức giá cả đất đai là do những người mua bán hiểu biết nhất về tình hình thị trường quyết định sau khi so sánh theo các giao dịch thực tế trên thị trường;
(3) Giá cả đất đai có thể thông qua việc so sánh theo các điều kiện của thửa đất và giá trị sử dụng để xác định.
Căn cứ vào các nguyên tắc nói trên, khi xác định giá đất là có thể thông qua các điều kiện đất đai, có nghĩa là so sánh giá trị sử dụng đất đai để định giá cả đất đai. Như trong vòng cung cầu của cùng một thị trường, có thể thông qua điều tra những giao dịch mới phát sinh cùng với giá đất của những thửa có khả năng thay thế cho thửa đất đang chờ định giá, rồi thông qua so sánh với nó để xác định giá cả cho thửa đất đang chờ định giá, nghĩa là phương pháp so sánh thường dùng trong định giá đất là lấy nguyên tắc thay thế làm cơ sở. Điều cần chú ý là, do đặc điểm về tính không di động, tính cá biệt và số lượng giao dịch ít của đất đai, khi định giá đất rất khó tìm được vật thay thế có điều kiện chất lượng hoàn toàn giống nhau như các hàng hóa thông thường, vì vậy thường phải sau khi tiến hành hiệu chỉnh thời gian và điều kiện đất đai mới có thể sử dụng phương pháp so sánh thị trường để xác định giá cả cho các thửa đất chờ định giá theo nguyên tắc thay thế.
Trên thực tế nguyên tắc thay thế có quan hệ nguồn gốc tương đối sâu xa với phương pháp hoàn vốn thu lợi, vì giá cả của mảnh đất nào đó, nếu có khả năng thay thế, thì có thể xác định một cách nhanh chóng mức đầu tư và giá cả của những thửa đất khác cũng sản sinh ra thu lợi ròng giống với nó. Có thể thấy rằng nguyên tắc thay thế là một trong những nguyên tắc cơ bản biểu hiện hành vi, kinh tế hợp lý. Phạm vi thích nghi của nguyên tắc này rộng, là một trong những nội dung trung tâm của nguyên tắc định giá.
2. Nguyên tắc thu lợi
Đối với việc định giá, điều quan trọng không phải là quá khứ mà là tương lai. Ý nghĩa quan trọng của việc thu lợi trong quá khứ là ở chỗ cung cấp căn cứ để suy đoán hướng biến động về khả năng thu lợi trong tương lai. Vì vậy, giá cả hàng hóa là do sự phản ánh tổng thu lợi trong tương lai của hàng hóa đó quyết định. Đất đai cũng như vậy, giá cả của nó cũng bị giao động theo sự biến động của các nhân tố tạo thành thu lợi theo dự kiến. Cho nên nhà đầu tư đất đai tiến hành đầu tư sau khi đã dự toán thu lợi hoặc hiệu quả mà đất đó có thể đem lại trong tương lai. Nghĩa là yêu cầu người định giá phải biết tình hình thu lợi trong quá khứ, đồng thời tiến hành phân tích kỹ càng về hiện trạng thị trường đất đai, xu thế phát triển tình hình kinh tế chính trị và ảnh hưởng của quy định chính sách đối với thị trường đất đai, dự tính chính xác tổng lợi nhuận và giá cả thu lợi mà đất đó có thể mang lại cho người có quyền sử dụng đất hiện tại và trong tương lai.
Tính toán về thu lợi dự kiến là phải khách quan và hợp lý. Nó yêu cầu nhân viên định giá phải phân tích đối với các nhân tố hình thành giá cả, đồng thời dự tính một cách khách quan và hợp lý xu thế biến động trong tương lai, phải loại trừ những dự tính sử dụng thoát ly hiện thực hoặc thu lợi do đầu cơ và sử dụng đất đai trái pháp luật.
Nguyên tắc thu lợi đối với việc định giá đất đai cần điều tra phân tích trong khi định giá đất, tỷ lệ lãi ròng và hoàn vốn là rất trọng yếu. Định giá đất đai trong thực tiễn, cần xác định rõ các phương pháp. Nguyên tắc thu lợi là vô cùng quan trọng đối với phân tích khu vực trong định giá đất, kiểm tra giá cả của mẫu giao dịch, xác định thu lợi ròng và suất lợi tức hoàn vốn. Trong thực tiễn định giá đất, định giá theo phương pháp thặng dư và xác định thu lợi đất đai trong định giá theo phương pháp hoàn vốn đều là ứng dụng cụ thể của nguyên tắc thu lợi.
3. Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất
Do đất đai có tính đa dạng trong sử dụng, phương thức sử dụng khác nhau có thể đem lại thu nhập khác nhau cho người có quyền sử dụng đất, hơn nữa người có quyền dụng đất đai đều mong muốn thu lợi càng nhiều trên đất mình đang sử dụng, mục đích đó làm căn cứ để xác định phương thức sử dụng đất, cho nên tiền đề của giá cả đất đai là phát huy hiệu quả cao nhất của việc sử dụng đất đai đó. Thông thường, đất đai trong các thành phố hiện nay lẽ ra là ở trong trạng thái được sử dụng hiệu quả nhất, nhưng sự thật là không như vậy. Việc sử dụng đất đai của nhiều thành phố là chưa thật hợp lý, do kéo dài chế độ sử dụng đất không trả tiền, không thời hạn trước đây, nên hiện tượng này càng phổ biến.
Khi tiến hành định giá theo nguyên tắc sử dụng đất hiệu quả nhất, thì không nên chịu sự hạn chế của hiện trạng sử dụng thực tế mà phải phán đoán chính xác trong tình hình nào thì lô đất đó được sử dụng hiệu quả nhất. Ví dụ: Đất nông nghiệp ở thành phố thì phương thức sử dụng tốt nhất lại không phải là nông nghiệp, đối với những thửa đất đó thì không thể dùng phương pháp định giá đất nông nghiệp để định giá.
Khi xem xét đất đai đã được sử dụng hiệu quả nhất hay chưa thì những nhân tố cần phải nghiên cứu là: phương thức sử dụng tốt nhất của thửa đất đó là gì; phương thức sử dụng trước mắt có phải là hiệu quả nhất hay không; nếu không được thì khả năng chuyển nó sang sử dụng có hiệu quả nhất như thế nào; phương thức sử dụng có hiệu quả nhất có khả năng duy trì được bao lâu.
Trong đó việc phán định tính liên tục của phương thức sử dụng hiệu quả nhất có vai trò quan trọng, vì ảnh hưởng trực tiếp đến số lượng thu lợi và phương thức sử dụng trong tương lai có liên quan đến nguyên tắc dự đoán.
Tóm lại, sử dụng hiệu quả nhất cần phải dựa trên cơ sở của nguyên tắc dự tính và nguyên tắc biến động, nghĩa là được xác định sau khi xem xét một cách lâu dài về quá khứ, hiện tại cho đến tương lai.
4. Nguyên tắc thù lao tăng dần, giảm dần
Nguyên tắc hiệu quả tới hạn giảm dần trong kinh tế học là khi gia tăng số lượng đơn vị đầu vào của các yếu tố sản xuất thì thu nhập ròng gia tăng theo, nhưng sau khi đạt đến một số lượng nào đó, nếu tiếp tục cho thêm đầu tư thì thu nhập ròng không còn gia tăng theo tỷ lệ đầu tư thêm.
Đầu tư đất đai cũng theo nguyên tắc đó. Giả thiết trong khu đất nào đó xây nhà cao tầng, số tầng tăng lên thì thu nhập ròng tăng theo tương ứng, nhưng sau khi vượt quá một số tầng nào đó thì thu nhập khó có thể tăng theo cùng tỷ lệ, số tầng đạt được thu nhập cao nhất đó, về kinh tế là có lợi nhất. Để xác định được điểm này, cần phải tính toán tổ hợp về giá thành tất yếu của các kiến trúc có chiều cao khác nhau, dự toán thu nhập, chi phí, kinh doanh... để tìm ra được điểm ngoặt tăng giảm của tổng thu nhập. Vận dụng nguyên tắc này có thể tìm ra điểm sử dụng tới hạn của đất đai, tức là điểm thu lợi tối đa, cũng có thể gọi là điểm sử dụng hiệu quả nhất. Cho nên nguyên tắc này và nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất có liên quan mật thiết với nhau. Trên thực tế, dưới mọi điều kiện xác định, giữa đất đai, lao động, đồng vốn, trình độ quản lý đều tồn tại một tổ hợp tối ưu nhất định, vượt qua một hạn độ nhất định, sự tiếp tục gia tăng của mỗi yếu tố không làm cho thu lợi tăng theo tỷ lệ tương ứng. Nguyên tắc này chứng minh rằng, gia tăng giá thành không nhất thiết khiến giá cả đất đai gia tăng theo.
5. Nguyên tắc cạnh tranh
Cạnh tranh trong hàng hóa thông thường là phát sinh giữa hai bên cung cầu, giá cả chính là kết quả cạnh tranh tại điểm cân bằng của mối quan hệ cung cầu. Kết quả của cạnh tranh hàng hóa là hai bên cung cầu đều không thể kỳ vọng thu được lợi nhuận siêu ngạch ngoài mức lợi nhuận hợp lý.
Đất đai có đặc điểm là: cố định về vị trí, có hạn về diện tích, tính cá biệt của từng thửa đất... đặc biệt khi lượng cung cấp đất chỉ có một cấp do Nhà nước quyết định, do vậy khó dẫn đến cạnh tranh. Cạnh tranh trong thị trường đất đai phần lớn là xảy ra giữa các bên có nhu cầu với nhau.
Cạnh tranh giữa người có nhu cầu lại phát sinh khi giá thửa đất đó thấp hơn một cách rõ ràng so với khả năng thu lợi. Đối với những loại đất mà tính thay thế tương đối nhỏ, thì giá cả càng có xu hướng tăng lên. Như đất dùng cho mục đích kinh doanh, lượng cung cấp ít, khả năng thay thế ít, vì thế tính cạnh tranh của nó khốc liệt hơn đất ở và đất khác, đẩy giá đất lên nhanh. Cho nên nguyên tắc cạnh tranh và nguyên tắc thay thế có quan hệ mật thiết với nhau.
Đối với nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất nói trên, nguyên tắc cạnh tranh cũng là một trong những nguyên tắc cơ sở. Vì sử dụng hiệu quả nhất là nói về phương thức sử dụng đất trong một thời gian nhất định có thể cho thu nhập tối đa, cho nên sử dụng hiệu quả nhất là căn cứ vào số lượng lợi ích sẽ thu được để xác định.
Còn từ nguyên tắc cạnh tranh có thể nói rõ mức độ cạnh tranh bên ngoài đất đai là như thế nào, đối với mức độ thu lợi lớn hay nhỏ có ảnh hưởng rất quan trọng. Nên có thể trở thành một nguyên tắc để phán đoán sử dụng hiệu quả nhất.
Nguyên tắc cạnh tranh cũng là một trong những nguyên tắc cơ sở của phương pháp thu lợi hoàn vốn. Vì thu lợi ròng của phương pháp này là được dự tính trên cơ sở phán đoán một cách chính xác mối quan hệ cung cầu, mối quan hệ cạnh tranh trên thị trường đất đai tại một thời kỳ nhất định trong tương lai.
6. Nguyên tắc đóng góp
Trong kinh tế học, đánh giá giá trị lớn nhỏ của yếu tố sản xuất có thể dựa vào sự đóng góp nhiều hay ít vào tổng lợi ích để quyết định. Đối với định giá đất, nguyên tắc này có nghĩa là tổng thu lợi của bất động sản, là kết quả chung từ tác động của các yếu tố cấu thành: đất đai và vật kiến trúc... Trong đó thu lợi của một bộ phận nào đó mang lại, đối với tổng lợi ích mà nói là mối quan hệ giữa bộ phận và tổng thể. Khi định giá, có thể dùng phương pháp hoàn vốn để dự tính riêng giá đất,
giá tài sản, rồi tiến tới đánh giá toàn bộ bất động sản; cũng có thể căn cứ vào giá cả toàn bộ bất động sản và giá cả các bộ phận cấu thành, rồi dùng phương pháp thặng dư để dự tính giá cả đất đai.
Như vậy nguyên tắc đóng góp là ứng dụng nguyên tắc tăng dần giảm dần và cũng là cơ sở định giá của phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư.
Đồng thời, nguyên tắc này còn có thể dùng vào việc đầu tư tiếp cho đất hoặc các vật kiến trúc vào cải tạo, tu sửa từng phần bất động sản. Nó có thể căn cứ vào khả năng đóng góp lớn hay nhỏ cho toàn bộ giá bất động sản để phán đoán sự đầu tư thêm liệu có thích hợp; cũng có thể dùng nguyên tắc này để phán đoán mức tăng của việc sử dụng hiệu quả nhất, nghĩa là so sánh việc sử dụng hiệu quả nhất hiện tại với việc sử dụng hiệu quả nhất sau khi đầu tư với nhau để xác định điểm thu lợi ròng lớn nhất.
7. Nguyên tắc biến động
Giá cả của hàng hóa thông thường là biến động theo sự thay đổi của nhân tố cấu thành giá. Giá cả đất đai cũng giống như vậy. Nó là kết quả tác động lẫn nhau giữa các nhân tố hình thành giá đất, mà các nhân tố hình thành giá thì luôn nằm trong thế biến động, cho nên giá cả đất đai là được hình thành trong quá trình tác động lẫn nhau của những nhân tố này và những biến động chung của chúng.
Khi định giá đất, cần phải phân tích tính hiệu quả, tính khan hiếm, tính cá biệt, và nhu cầu về hiệu quả trên mảnh đất đó, cùng với những nhân tố chung, nhân tố khu vực, cùng tính cá biệt dẫn đến sự biến động của những nhân tố này. Vì các nhân tố này luôn thay đổi nên phải nắm vững mối quan hệ nhân quả giữa các nhân tố và quy luật biến động để căn cứ giá đất hiện tại mà dự tính giá đất cho tương lai. Do đó nguyên tắc biến động và nguyên tắc dự tính có quan hệ mật thiết với nhau.
Trong việc định giá đất, không những phải dự tính chính xác sự biến động giá đất trong tương lai, mà đồng thời còn phải theo nguyên tắc biến động để điều chỉnh tư liệu giá đất đang dùng về mức tiêu chuẩn của thời gian định giá thì mới có thể xác định giá đất hợp lý, chính xác.
8. Nguyên tắc hòa hợp
Đất đai vốn nằm trong môi trường tự nhiên xã hội nhất định và phải hòa hợp với môi trường xung quanh vì đất đai có thể thích ứng với môi trường xung quanh thì phát huy được cao nhất về hiệu quả sử dụng hoặc thu lợi, cho nên phân tích đất đai có hòa hợp với hoàn cảnh ở đó không, thì có thể phán đoán được mảnh đất ấy đã được sử dụng có hiệu quả nhất hay không. Cho nên khi định giá đất, nhất thiết phải phân tích cẩn thận mối quan hệ giữa đất đai với môi trường xung quanh phán đoán xem có hòa hợp hay không, điều này trực tiếp liên quan đến khối lượng thu lợi và giá cả của thửa đất đó. Ví dụ, trong một trung tâm thương nghiệp cấp thấp lại bố trí cửa hàng chuyên doanh hàng cao cấp do không hòa hợp với môi trường xung quanh, nên rất khó có được thu lợi cao
9. Nguyên tắc ưu tiên cho đất đai
Căn cứ vào yêu cầu chung của hoạt động kinh tế, xã hội, nhà kinh doanh phải có một khoản vốn nhất định mới mua được đất đai, chi trả tiền đất, tiếp theo là xây dựng nhà xưởng và mua sắm thiết bị rồi bắt đầu sản xuất. Đối với việc phát triển tài sản nhà đất cũng phải trước hết là chi trả tiền đất để có quyền sử dụng đất sau đó mới phát triển nhà ở rồi thông qua các hoạt động kinh doanh như tiêu thụ, cho thuê để dần dần thu hồi tiền đất và vốn đầu tư. Cho nên giá đất là khoản chi trả ưu tiên trước khi bước vào hoạt động kinh doanh sản xuất. Trong hoạt động kinh tế thực tiễn ở nước ta, đại bộ phận người sử dụng đất không phải chi trả tiền đất mà vẫn có quyền sử dụng đất, giá đất hoặc tiền thuê đất thể hiện trong lợi nhuận siêu ngạch của người kinh doanh. Do nước ta còn chưa hình thành lợi nhuận bình quân xã hội một số ngành nghề bị hao tổn theo chính sách, từ đó trong hoạt động kinh doanh của một số xí nghiệp sử dụng đất không thể hiện được giá đất, nhưng không phải đất không có giá, giá đất trở thành một khoản bù đắp của Nhà nước đối với xí nghiệp; đối với việc định giá đất trong giao dịch nhà đất hoặc phát triển đất đai, cũng thường gặp phải trường hợp đương sự khai man giá giao dịch tổng hợp hoặc giá nhà quá cao nên khi dùng phương pháp thặng dư hoặc thu lợi hoàn vốn để tính giá đất thì có hiện tượng giá đất bằng không hoặc số âm. Đồng thời nước ta, chế độ sở hữu về đất đô thị và nhà ở là không giống nhau, đất đai thuộc sở hữu nhà nước, còn nhà ở có thể thuộc sở hữu nhà nước, đơn vị hoặc cá nhân. Do đó khi định giá đất cần kiên trì nguyên tắc ưu tiên cho đất đai, đối với những ngành nghề hao tổn hoặc ngành nghề phát triển kinh doanh tài sản nhà đất không thể chỉ dùng phương pháp thặng dư và thu lợi hoàn vốn để định giá, mà phải kiên trì sử dụng nhiều phương pháp như phương pháp so sánh, phương pháp tiếp cận giá thành... để định giá một cách tổng hợp, để bảo đảm tính toán được giá cả đất đai một cách khách quan hợp lý.
Điều cần chú ý là các nguyên tắc này không đứng đơn lẻ, giữa chúng có mối quan hệ trực tiếp hoặc gián tiếp với nhau. Do đó, khi định giá đất, ngoài việc cần phải hiểu biết đầy đủ những nguyên tắc trên, còn phải nắm vững mối quan hệ giữa chúng vận dụng một cách tổng hợp, mới nắm được giá cả đất đai chính xác.
DGDD 11/1/22
